Создателями Поселения Родовых поместий "Живая картина" на протяжении последних десяти лет тщательно изучалcя практический опыт организации и развития Родовых Поселений России, которые декларировали намерение следовать идеям, изложенным в книгах В.Н. Мегре. В результате обобщения приобретенного опыта при организации поселений Славное и Велесово, а также совместно с организаторами других поселений (в частности одного из первых и успешных поселений "Ковчег") мы пришли к однозначному выводу, что относительно быстрая передача участков в частную собственность ставит под угрозу дальнейшее развитие и само существование поселения. При частной собственности полностью исчезает ответственность за неосвоение земли, участок теряет неделимость и может стать объектом купли-продажи или залога. Тем не менее, вариант с частной собственностью организован в соседнем поселении "Красивая сказка" новом поселении "Долина радости", а также экопосёлке "Радославль".
Почему аренда?
Нами рассмотрены варианты частной и долевой собственности на земельные участки, а также собственности, оформленной на Некоммерческое Партнерство или иное юридическое лицо. Все они имеют свои плюсы и минусы. К сожалению, возможность приобрести землю в "пожизненное наследуемое владение" упразднена с 2001 г. Желающим купить землю под родовое поместье, мы предлагаем вариант именно с арендой.
В 2010г. завершилось оформление земли для создания поселения, удаленного от Москвы в полутора часах езды по Симферопольскому шоссе или трассе М4 Дон (оба шоссе считаются наиболее свободными, особенно в часы пик.
Но мало кому известно, что не только НАСЛЕДОВАНИЕ, но и НЕДЕЛИМОСТЬ поместья установлены законодательством именно для арендованных участков! При частной или долевой собственности земля автоматически дробится между наследниками, а завещание часто не может быть применено ввиду норм действующего законодательства. Если по закону становится невозможным передать землю тому, кому хотелось бы путем завещания (а оно действует далеко не во всех случаях), то благодаря ведению Наследственной книги поселения, аренду на землю можно переоформить именно по желанию наследодателя, а не на того, на кого указывает закон. О наследственных правах и вопросах будущего поселения и участников, сейчас мало кто задумывается и большинству очевидным кажется только собственность. Учитывая будущие намерения участников в отношении наследства, организаторы настоящего поселения продумали стратегию по сохранению неделимости поместий насколько это возможно. В разделе Разъяснения по земельному законодательству мы подробно объясняем смысл и основания решения многих вопросов, лишь на первый взгляд, кажущимися неразрешимыми (в ввиду постоянно меняющегося законодательства, мы не всегда успеваем внести изменения на сайте).
В качестве формы владения землей наиболее похожей "на пожизненное наследуемое владение", указанной в книгах серии "Звенящие кедры России", мы выбрали (из числа возможных, в рамках действующего законодательства) аренду земельных участков у юридического лица (в нашем случае Потребительского Общества (ПО)).
Помимо неделимости, серьезным достоинством является отсутствие обязательств юридического лица по освоению и целевому использованию земли. Все они перекладываются на плечи пользователя (или арендатора). Выражаясь юридическим языком - все права и обязанности по владению (этот юридический термин подразумевает за собой некоторые права, в частности, связанные с правом пускать кого-либо на участок или нет, владение наделяет правом собственности на движимое и недвижимое имущество на участке) и использованию (право извлекать прибыль и осваивать землю по своему усмотрению) участка, переходят к текущему пользователю земли, т.е. участнику. Аренду у юридического лица мы предлагаем заключать на длительный срок (от 5 до 49 лет) и соответственно, регистрировать договор в регистрационной палате. Ставка аренды устанавливается Общим собранием и должна покрывать, как минимум, сумму земельного налога (70 руб в год с 1 га). Право владения и пользования землей, имущество и все улучшения принадлежат арендатору, и ни коим образом, не юр.лицу (а то получится что-то похожее на ашрам, где людям, по документам, не принадлежит ни земля ни все что на ней).
Хочется остановиться поподробнее о возможных "опасностях" (по представлениям не малого числа участников) со стороны гос. органов на счет использования земли, находящейся в собственности юридического лица. Ответственность за использование или неиспользование, или нецелевое использование земли, сданной в аренду, юридическое лицо (в нашем случае ПО) НЕ НЕСЕТ (при условии, что это будет правильно прописано в договоре)! Это означает, что претензии государство может предъявлять только пользователю (правильнее говоря - арендатору), но никак не арендодателю. Этот нюанс люди обычно не замечают и боятся, что если земля будет у юр.лица, то ее будет легче отобрать государству или так называемым "рейдерам". Следует знать, что земля, сданная в аренду, является обремененной правами третьих лиц и принадлежит собственнику лишь частично!, поскольку он теряет все права владения и пользования (т.е. права извлечения прибыли вместе с правом выбора форм использования земли (определение видов угодий), а также собственник теряет право нахождения на территории участка, т.е. не в праве решать - кому ступать на сданный в аренду участок, а кому - нет). При смене собственника все обременения переходят к другому собственнику, т.е. аренда сохраняется, поэтому, так называемым "рейдерам" (которых почему-то очень боятся некоторые участники) эти раздробленные участки вряд ли могут быть интересны. Плюс, придется дело решать с каждым владельцем по отдельности, а не с юр.лицом, так сказать - оптом.
Если когда-нибудь возникнет у коллектива желание прекратить деятельность юр.лица, это осуществляется по стандартной процедуре (никаких других функций, кроме держания земли в ПО нет и не планируется, чтобы не подвергать юр.лицо финансовым рискам). В результате чего земля переходит к участникам в соответствии с их целевыми взносами на покупку земли. Кто за какой участок платил, тому он и переходит в собственность. Земельные участки "привязаны" непосредственно к целевым (паевым) взносам членов юр.лица. Имущество юр. лица формируется за счет паевых (акционерских) взносов его членов и переходит в собственность членов при ликвидации. Никто из участников не сможет "прихватить" не свой участок, поскольку вносил паевый взнос исключительно за приобретение своего участка.
В настоящее время, решением Общего собрания поселения установлена форма юридического лица, в виде Потребителького Общества (ПО). Оно имеет ряд преимуществ, в отличие от НП (Некоммерческого Партнерства). Вместо срочного пользования, выбрана аренда, поскольку в ней заложено большее количество прав пользователя земли.
На период 1-го этапа освоения Поместья, до момента передачи земли в собственность ПО, участки будут передаваться в аренду, сроком на 3 года. В роли арендодателя сначала выступают создатели Поселения. Через 3 года земля переходит в собственность ПО, а участник, либо становится его соучредителем, вступая в ПО, если он выполнил условия 1-го этапа освоения. Либо, продолжает арендовать участок у ПО, не имея льгот члена ПО.
После вступления в ПО земельный участок оформляется участнику в аренду, как уже было сказано, с символической суммой платежа.
Имеющиеся недостатки временной аренды у огранизаторов известны, но они несравнимы с ее достоинствами:
- не будет занятых и при этом, заброшенных участков (что очень часто бывает в поселениях при частной собственности);
- имеется инструмент влияния коллектива на злостных нарушителей принципов добрососедства;
- отсутствует на начальном этапе общая собственность, что минимизирует поводы для "борьбы за власть" внутри Поселения;
- участники Поселения заведомо не будут иметь возможностей без согласия поселения перепродать участки, что автоматически отсечет от участия людей, не ставящих перед собой цели создания Родового Поместья;
- отсекаются люди, не желающие связывать себя какими-либо минимальными обязательствами друг перед другом и перед коллективом.
По этим существенным причинам, мы отказались от идеи прямой продажи земли участникам и остановились на передаче земли в собственность ПО членами и учредителями которого они будут являться.
За семь лет существования поселения, стало ясно, что благодаря выбранной нами форме владения землей и условиям освоения поместий, поселение активно развивается и почти все занятые участки застроены.
В настоящее время, большинство участников поселения успешно заканчивают прохождение 1-го этапа в течение 3-х лет и становятся членами ПО. В собственность ПО оформлена их земля, которая передана решением общего собрания обратно в индивидуальную аренду (пока сроком на 5 лет, такой малый срок был выбран самими участниками на случай возможной смены законодательства или изменения текущей ситуации). Стратегическим принципом организации поселения является коллективное решение, что ПО средство в руках поселения. Т.е. есть Общее собрание Поселения выше Общего собрания членов ПО. Собрание ПО лишь юридически реализует решения Общего собрания Поселения.
Платежи за землю осуществляются не одновременно, а рассредотачиваются, не менее чем на 3 года. Эта рассрочка дает возможность приобрести землю семьям с небольшим доходом. После выкупа на юридическое лицо, платежи за использование земли ограничиваются земельным налогом (70 руб. в год с 1 га) и затратами на содержание юридического лица (независимо от площади участка).
После передачи участка в собственность ПО, индивидуально с каждым членом ПО заключается договор аренды в отношении его поместья на длительный срок и регистрируется в регистрационной палате.
В результате, у каждого участника общая сумма затрат на землю получится разной, в зависимости от темпов освоения своего Поместья. Если участник не выполнил условия освоения, перечисленные на страничке Этапы освоения родового поместья в течение 3-х лет, то участник заключает новый договор аренды, теперь уже с ПО. Ставку аренды определяет ПО по решению Общего собрания поселения. Ставка аренды меняется на символическую после выполнения указанных выше минимальных условий освоения.
Таким образом, установлена и относительно четко определена мера ответственности участника за неосвоение земли. Все это "нагромождение" сделано из-за часто распространенных случаев во многих поселениях, когда значительное количество участников так и не приступают к освоению земли. В результате чего, активные "освоенцы", годами ожидающие своих соседей, переезжают в другие поселения, где нет заброшенных участков. Вполне можно заявить, что поселение Живая картина является успешным воплощением образов, изложеных в книгах В.Мегре.
Организаторы Поселения намерены продолжать содействовать освоению земли участниками Родового Поселения и скорейшему переходу земли в собственность юридического лица поселения.
Приносим извинения за то, что мы иногда используем сухой юридический язык, поскольку он более академичен и точен по сравнению с "рабоче-крестьянской" терминологией. Мы постарались максимально детально и четко расписать условия и дальнейшую стратегию отношений. Естественно, в таком виде условия выглядят достаточно громоздко, что и следовало ожидать - либо каждый шаг подробно расписан, либо все выглядит лаконично и коротко, зато при столкновении с реальностью, вдруг возникает масса нерешенных вопросов. Приходится выбирать что-либо из двух. Откладывание деталей на потом нежелательным образом складывается на развитие поселения. Любая неопределенность в изначальных условиях (даже по собственному опыту создания более ранних поселений), может являться основанием для серьезных разногласий.
Условия заключения договора аренды и выкупа
Как уже было сказано выше, основные затраты на приобретение участниками земли разделены на две части. Первая часть - арендные платежи на период первых 3-х лет. Вторая часть - оплата за выкуп участка в собственность ПО в размере годовой ставки аренды.
Перед заключением договора аренды, вам необходимо прислать заполненную Анкету участника с сайта участников поселения и дождаться их приглашения на ближайшее собрание.
С 1 ноября 2013 года ставка аренды составляла 3500 руб. за 1 гектар в месяц.
С 1 ноября 2017 года ставка аренды составляет 4000 руб. для вновь заключаемых договоров.
Изменений по ставке аренды в ближайшие годы не предполагается.
- Оплата производится авансом за каждые 12 месяцев.
- Участок резервируется на срок 30 дней после получения анкеты. Если за этот период общее собрание не проводилось, то резервирование продлевается до проведения ближайшего общего собрания.
- Новый участник в течение 30 дней со дня решения общего собрания подписывает договор аренды и осуществляет соответствующие платежи за аренду и дороги (Подробнее о взносе на дороги). В ином случае, резерв участка снимается.
- Условия освоения для передачи земельного участка от арендодателя с собственность ПО - согласно Таблице на страничке Этапы освоения.
- Обязательным условием является согласие и соблюдение правил добрососедства и землепользования, изложенными в Соглашении о добрососедстве.
- Стоимость выкупа участка у организаторов на имя ПО равна размеру годовой ставки аренды.
Общая сумма затрат за 3 года аренды и выкуп участка составляет 192.000руб за 1 га. Распределенность выплат создана для облегчения финансовой нагрузки. Каждый из трех лет аренды по 48.000руб за 1 га, после чего выкуп на имя ПО еще 48.000руб за 1 га.
Определение четких условий оплаты аренды у ПО является прерогативой участников (подробнее на страничке Образ поселения).
Предложение о заключении договоров аренды не является публичной офертой.
Возможно, у многих возникнет ощущение, почему разработаны такие сложные договорные условия, неужели нельзя придумать что-нибудь попроще? Мы тоже многократно задумывались на этот счет. Но поскольку решили поставить перед собой достижение многих, достаточно многомерных и идеологических задач, изложенных в книгах серии "Звенящие кедры России", то приоритет упрощения отодвинули на второй план. Напрямую "в лоб", законодательство запрещает очень многие вещи, принципиально нужные для развития поселения (к примеру, прямая продажа сельхоз земли запрещена; свободное право строительства капитального жилья на фермерских участках сформулировано в законах разрозненно и достаточно скрытым образом, где черным по-белому написано, что жилые дома строить нельзя, но мало кто знает, что кроме термина "жилой дом", есть еще другие название жилых построек, которые строить можно). Курьезность ситуации в том, что то же самое государство, само же, устанавливает обходные пути, которые становятся понятными и доступными при тщательном юридическом рассмотрении.
После детального изучения законов, обучения у специалистов и собственной практики, мы пришли к однозначному мнению, что все необходимое для осуществления будущего закона о Родовых Поместьях УЖЕ ЗАЛОЖЕНО В ДЕЙСТВУЮЩЕМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ!!! Единственный недостаток - почти все буквально зашифровано невидимым и непонятным для обывательского взгляда образом. При получении достаточной квалификации в земельной и налоговой сферах, все задачи для успешного развития Поселений Родовых Поместий становятся выполнимы, причем, надежными и законными методами!
Все вопросы и предложения принимаются на почтовый ящик, указанный в разделе Контакты
Анкета участника (скачать файл)
Соглашение о добрососедстве (скачать файл)